Патракеев А.Н.,генеральный директор ООО «Корпорация ЖКХ»

17 июня 2011 г. вступили в силу нормы Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 04.06.2011г. №123-ФЗ, которые создали принципиально новую ситуацию для продолжения деятельности управляющих организаций на рынке услуг по управлению многоквартирными домами (далее -МКД).Особое значение в этом смысле имеет новая норма ЖК РФ - ч.1.1. ст.165,создавшая возможность для быстрой замены одной управляющей организации другой организацией на основе соответствующих целенаправленных действий органа местного самоуправления.

Указанная выше норма ЖК РФ позволяет любому муниципалитету в кратчайшие сроки без особых усилий решить вопрос о расторжении договора управления МКД с действующей управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации(в случае невыполнения действующей УО условий договора управления МКД).Соответствующие факты согласно указанной норме будут выявляться в процессе проведения проверки деятельности управляющей организации на основании обращения собственника помещений в МКД. При этом, в указанной новой норме ЖК РФ приводятся конкретные сроки такой проверки - в течение 5 дней с даты получения органом местного самоуправления обращения-жалобы, с последующим - в срок не позднее 15дней после выявления фактов невыполнения условий договора управления МКД –проведением по инициативе муниципалитета общего собрания собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с действующей управляющей организации и о выборе новой.

Таким образом, органы местного самоуправления получили мощный рычаг для целенаправленного ускоренного «передела» рынка услуг по управлению МКД пользу «аффилированных» управляющих организаций. Динамичный и масштабный процесс такого «передела рынка» становится возможным, поскольку не составляет большого труда инициировать поступление необходимого количества писем-жалоб от собственников МКД. Согласно указанной новой норме для этого достаточно жалобы 1-го собственника в каждом МКД. Дальнейшее уже является «делом техники», - если конечно управляющей организацией не сформирован устойчивый«контрольный пакет» голосов лояльно настроенных к ней собственников каждого управляемого МКД при проведении общих собраний данных собственников.

Первым сигналом, свидетельствующем о том, что подготовка к «переделу» рынка услуг по управлению МКД фактически началась, является информация, которую03.08.2011 опубликовала газета «Коммерсант». В ней речь идёт о создании в начале июля 2011 года Свердловским областным правительством ОАО «Областная жилищная управляющая компания». Заместитель министра энергетики и ЖКХ области Николай Смирнов, презентуя данную структуру, сообщил, что деятельность учреждаемой организации, специализирующейся на управлении многоквартирными домами постепенно должна охватить всю область, заменяя частные управляющие организации. По словам Николая Смирнова:«Переход будет осуществляться только на добровольной основе после соответствующего решения общего собрания жильцов». В конечном итоге работа ОАО «ОЖУК» будет сводиться к тому, что компания будет осуществлять управленческую деятельность, а частные управляющие компании будут на основе договора подряда выполнять те или иные услуги, подчеркнул господин Смирнов.

Соответственно, после вступления в силу указанной новой нормы ЖК РФ (ч.1.1.ст. 165) для управляющих организаций определяющим«фактором выживания» на рынке услуг по управлению МКД становится формирование и поддержание лояльно настроенного к организации большинства собственников помещений в управляемых ею МКД. При этом конечным показателем такой лояльности является голосование необходимого большинства собственников помещений в МКД за те проекты решений, которые выдвигает управляющая организация на утверждение общим собранием данных собственников. Ну и, естественно, «моментом истины» для любой управляющей организации является голосование «за» или «против» её смены новой управляющей организацией – при включении оппонирующей стороной такого вопроса в повестку дня общего собрания собственников помещений в МКД.

Следовательно, для того чтобы добиваться на общих собраниях собственников помещений в МКД требуемых результатов голосования, любой управляющей организации требуется в первую очередь оперативно создать организационно-правовые условия для формирования устойчивого большинства лояльных к организации собственников в каждом управляемом ею МКД. При этом необходимо иметь ввиду, что для создания такой системы управления лояльностью собственников помещений в МКД в распоряжении любой управляющей организации имеется около 5-6 месяцев. Примерно такое время потребуется для подготовки и утверждения федерального нормативного акта, определяющего порядок проведения проверки управляющих организаций согласно ч.1.1. ст.165 ЖК РФ.

Вместе с тем другие новые нормы ЖК РФ создали определённые правовые условия для формирования лояльного к управляющей организации большинства собственников помещений в МКД, которыми управляющим организациям необходимо эффективно воспользоваться.

Речь идёт об обязательном(также согласно новой норме ЖК РФ -ст. 161.1.)создании в каждом МКД – если там не создано ТСЖ -совета многоквартирного дома (именуемого далее - Совет МКД). Важным обстоятельством при этом является то, что Совет МКД и его председатель наделены достаточно значимыми полномочиями (в отличие от аналогичных, ранее практиковавшихся органов управления МКД - домовых комитетов).Если управляющая организация оперативно, в упреждающем порядке, подберёт кандидатуры членов Совета МКД - особенно его председателя - предложит им систему вознаграждения (действенную, но не обременительную для управляющей организации), а затем утвердит затем данные кандидатуры на общем собрании собственников МКД – появляется организационная основа последующего целенаправленного формирования большинства лояльно настроенных к организации таких собственников.

Исключительно важное значение в связи с изложенными выше обстоятельствами имеет грамотно разработанное управляющей организацией«Положение о Совете МКД», которое необходимо далее утвердить на общем собрании собственников помещений в МКД. При этом, если просто подготовить такое«Положение о Совете МКД»только на базе тех нормативных основ, которые приведены в ст. 161.1.ЖК РФ - данный документ не позволит создать эффективной системы формирования и поддержания управляющей организацией устойчивого лояльного большинства собственников помещений в МКД. Поэтому в «Положение о Совете МКД»необходимо включить ряд дополнительных разделов, содержание которых позволяет создать такую базу. Прежде всего, речь идёт о процедурах участия Совета МКД в подготовке и проведении общего собрания собственников в МКД, в формировании общественного мнения собственников, а также других не мене важных процессах.

Дело в том, что те полномочия, которыми указанной новой нормой ЖК РФ наделяется Совет МКД, позволяют существенно изменить организационные процедуры подготовки и проведения общего собрания собственников помещений в МКД по сравнению с существовавшей до этого практикой. В этой связи необходимо также подготовить и утвердить на общем собрании собственников помещений в МКД «Положение о порядке подготовки и проведения общего собрания собственников помещений в МКД», взаимоувязанное с Положением о Совете МКД. При этом «Положение о порядке подготовки и проведения общего собрания собственников помещений в МКД»,в частности, должно включать в себя разделы, позволяющие максимально использовать исключительно большой организационный потенциал Совета МКД, заложенный в грамотно составленном Положении о данном совете.

Вместе с тем, для формирования лояльного к управляющей организации Совета МКД и необходимого лояльного большинства собственников помещений в МКД требуется проведение регулярной системной работы с ними определённой группы работников этой организации, специализирующихся во многом на выполнении именно этой функции. Практика целого ряда управляющих организаций в некоторых городах РФ уже доказала эффективность выделения в их штате соответствующей должности – управляющего МКД, за которым закреплена группа управляемых организацией МКД по нормативу 1000-1400 квартир на одного такого работника. При этом, чаще всего должностные позиции этой новой категории работников таких управляющих организаций на практике заполнялись за счёт перераспределения обязанностей среди существующего их персонала. Например, в штате многих управляющих организаций имеются мастера по благоустройству, а их функционал примерно на 40% совпадает с функционалом управляющих МКД.

Важно также понимать, что должность управляющего МКД является самоокупаемой, поскольку помимо формирования и поддержания лояльного большинства собственников в закреплённых за ним МКД, их основной обязанностью является обеспечение поступления от жильцов закреплённых домов запланированных сумм поступлений платы за ЖКУ(на основе организации системной и регулярной работы с должниками в закреплённых МКД). Для этого получение 50% переменной части их зарплаты в управляющих организациях жёстко увязано с достижением запланированного показателя собираемости платежей за ЖКУ. Также обязанностью управляющего МКД является текущий контроль состояния закреплённых за ним домов и контроль деятельности подрядных организаций, обслуживающих эти МКД, т.е. функции техника-смотрителя – массовой должности ещё в советской системе ЖКХ. При условии, что договоры, заключённые между управляющей организацией и такими подрядными организациями содержат штрафные санкции за неисполнение (или ненадлежащее исполнение) обязательств этих подрядчиков контрольная деятельность управляющих МКД также будет иметь дополнительный экономический эффект от применения таких санкций. В тех случаях, когда те или иные, либо большинство услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД, выполняются структурными подразделениями управляющей организации (или аффилированными подрядными организациями) – контрольная деятельность управляющих МКД также будет создавать дополнительный экономический эффект для бизнеса. На этот раз уже в форме экономии на переменной части заработной платы работников подразделений, несущих ответственность за неисполнение (или ненадлежащее исполнение) соответствующих технологических функций этих подразделений.

Результативная организация трудовой деятельности управляющих МКД по формированию лояльного большинства собственников помещений в МКД требует детализированного точного регулирования их соответствующих должностных функций. Как показывает практика ряда управляющих организаций, в составе персонала которых эффективно действуют управляющие МКД, – конкретные процедуры и процессы по управлению лояльностью собственников помещений в МКД должны быть детально описаны и задокументированы в специальном комплекте их внутренних документов. В данный комплект, как правило, входят:«Руководство по организации взаимодействия между управляющей организацией и Советом многоквартирного дома при формировании и поддержании лояльного к организации большинства собственников помещений в данном доме», «Регламент организации работы с обращениями жильцов МКД», «Регламент организации деятельности управляющих МКД», должностная инструкция управляющего МКД. (Более подробно деятельность управляющих МКД в составе персонала управляющей организации будет освещена в отдельной статье.)

Главная цель указанного выше«Руководства …» – отрегулировать в управляющей компании организацию работы с собственниками помещений в МКД через процесс целенаправленного формирования Совета МКД, наделения его необходимыми функциями в целях формирования лояльного к компании большинства данных собственников, необходимого для принятия требуемых решений на общих собраниях собственников. Речь идёт фактически о 25% собственников помещений в МКД, т.е. ½ от кворума, составляющего 50% от этих собственников, участвующих в заочном голосовании. Это вполне достижимая цель даже при сложившейся плохой предистории взаимоотношений данных собственников и организации. В частности, это достижимо за счёт материального стимулирования членов Совета МКД (в том числе за достижение необходимых результатов голосования на общем собрании) по специальным схемам, которые не требуют больших затрат со стороны компании и не вызывают подозрения в каком-либо подкупе членов этого совета, являясь в тоже время исключительно эффективными.«Руководство …» также распределяет обязанности внутри УО по организации постоянной системной работы с собственниками (и прежде всего через Совет МКД), а также при организации проведения общих собраний данных собственников.

Однако, следует иметь ввиду, что само по себе создание системы управления лояльностью собственников помещений в МКД в изложенном выше формате является необходимым, но далеко не достаточным условием формирования устойчивой долгосрочной лояльности к управляющей организации большинства собственников помещений в МКД. Очевидно, что фундаментальным условием формирования долгосрочного устойчивого большинства таких собственников в каждом МКД является последовательное достижение баланса интересов и прав между ними и управляющей организацией, что постепенно создаст основу для доверительных отношений между этими сторонами договора управления МКД.

Как показывает практика успешно действующих управляющих организаций, первым фундаментальным шагом по формированию доверительных отношений между ними и собственниками помещений в МКД является проведение детального обследования общего имуществ МКД с участием в комиссии, проводящей такое обследование, помимо работников управляющей компании и обслуживающих подрядных организаций, также и членов Совета МКД. При этом речь идёт не об обследовании, проводимом перед проведением капитального ремонта МКД, а об обследовании, проводимом согласно ст. 41. «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» (N 384-ФЗ от 30.12.2009 г.). Дело в том, что для формирования и поддержания долгосрочной устойчивой лояльности собственников помещений в МКД первостепенное значение имеет их точное представление: о реальных причинах существующих проблем с оказанием коммунальных услуг в МКД; о техническом состоянии его общего имущества, определяющем данные проблемы; о факторах, приведших к такому состоянию МКД ( вызванному, как правило, отсутствием в течение не одного десятилетия надлежащего его техобслуживания и ремонта). Логичным следующим шагом в решении указанных проблем после обследования МКД, является составление управляющей организацией долгосрочной программы работ по текущему ремонту общего имущества МКД, согласуемых с Советом МКД.В этой связи исключительно важное значение имеет также появление в ЖК РФ новой нормы - п.4.1. ч.2 ст.44,согласно которой решение о текущем ремонте общего имущества в МКД принимается общим собранием собственников данного МКД. Практическое умелое применение управляющей организацией указанной нормы позволяет также существенно улучшить её финансовое состояние за счёт проводимого при этом структурирования, формирования и применения обновлённого тарифа «на содержание и ремонт общего имущества МКД» (этому также будет посвящена отдельная статья).

Требуются также и следующие практические шаги по формированию доверия и лояльности собственников помещений в МКД к управляющей организации, которые к тому же могут принести ей дополнительные экономические выгоды. Такие, например, как переход на долгосрочный тариф «на содержание и ремонт общего имущества в МКД» (в части его составляющей «на содержание»), ежегодно «автоматически» -согласно соответствующему условию договора управления МКД - корректируемый на официально публикуемый индекс роста цен. Это позволит избежать возникновения ежегодной конфликтной ситуации с обоснованием и проведением на собрании собственников помещений в МКД решений об увеличении данного тарифа. Необходим в этом направлении и целый ряд других уже применяемых рядом управляющих организаций мер (которым также будет посвящена отдельная статья).